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将来の自分の住宅状況を妄想してみる。(1)

■妄想と言っても、論点は「持ち家」か「賃貸」かと言う点。

 一般的に人生で大きな買い物と言えば「家」。今日はその「家」について、『購入』するのか『賃貸』にするのかを考えてみたいと思います。住宅は人の生活の「衣・食・住」の三大要素のひとつ。この要素の質をそれぞれ高めることで「生活の質」が決まると言ってもイイ。さて、家を買うとなると通常はローンを組んで借金、一方賃貸派はその分資金を運用することになります。家を買うか、借りるかは、住宅にお金を使うか、投資や貯蓄にお金を回すかの選択の問題とも言えます。

■実家(パラサイト)→賃貸(結婚できたら…)→実家(リタイア後)

 【参考までに】サブタイのフローは僕の住宅計画です。賃貸利用期はライフスタイルに合わせて転々とする予定です(^_^;)自分の状況を考えるとこれが現時点では最適かなと思っています。田舎の長男なので、将来は実家の土地建物は相続すると思います。地元就職はそんな状況も考えながらでしたからね。つまり、老後の住居は困らないと言うことがはっきりしています。現在の家は築10年を経過したところで、かつ在来工法の木造建築で堅牢。僕のリタイア後もリフォームしていけば問題のない構造物のハズ(^_^;)だから僕の住宅フローは「実家→賃貸→実家」になるんですよね。

■リスクを考えれば賃貸有利かな。

 結論から言うと持ち家より賃貸有利というのが僕の思い。住宅を購入すると賃貸生活には無かった3つのリスクが発生するから。まずひとつ目が【流動性リスク】、そして【ローン返済リスク】、最後に【実物資産投資リスク】です。それぞれについてどんな内容のリスクなのか見ていきましょう。このリスクを上回るメリットを見い出せば、もちろん「持ち家優位」ですよ。

■流動性リスク

 流動性リスクとは自分の資金が必要な時に自由にならないリスクです。不動産は売却したい時に買い手がいなければ売却不可能です。株式のように取引所があるわけでもなく、投信のように基準価額もありません。また車のように業者が買い取ることもほとんどありません。人気のない地域や、人気のない間取りの物件ではこの流動性リスクはさらに高まります。さらに不動産は取引にコストがかかります。手数料は片道3%、税金、登記費用、引越し、内装費用など購入価格の最低でも8%程度は必要と言われています。また新築物件は購入した時点で10%程度は価値が下がってしまいます。不動産を購入すると住環境の悪化やライフスタイルが変わったというときに、引越したりする機動性が犠牲になってしまいます。(賃貸に回すという方法もありますが、ローンの残高が膨らんでしまいますね。)

■ローン返済リスク

 通常住宅購入はローンを組んで購入します。ローン返済リスクには2つの側面があります。借り入れ金利の上昇リスクと返済原資の減少リスクです。金利上昇リスクは固定金利で借り入れを行うことで防止できますが、目先の金利は変動の方が低く、どちらで借りるかは悩ましい選択です。固定金利ローンの金利には金利上昇に対する保険料が含まれている考えればよいのかもしれません。また収入に関しては返済原資の減少を考える必要があります。給与の引き下げによって返済金額は変わらなくても、ローン返済比率(収入に対するローン返済金額の比率)が高まるリスクです。

■実物資産投資リスク

 住宅は建物の価値が使用と共に低下します。土地についても地価の動向次第ですが、国内では一部の例外を除き地価の下落傾向が続いています。地価動向は将来どうなるかわかりませんが、建物の価値が低下していくのは避けられないことです。また地震などの天災によるリスクも考えなければなりません。資金が固定され、ローンの返済も不確定、資産価値の下落リスクもある。持ち家を購入するのは同時にリスクも抱えることになるのは事実です。

(続く)
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